Mantener al día el pago de los gastos comunes en una comunidad de propietarios suele ser un poco complicado, existen vecinos que no cuentan con los recursos necesarios o simplemente son problemáticos, en ambos casos es necesario hacer el reclamo de deudas en la comunidad y esto se puede llevar a cabo mediante tres pasos, el primero es extrajudicial y el más sencillo de todos siempre y cuando el deudor reconozca que existe una deuda y se comprometa a pagar, el segundo paso es el procedimiento monitorio, el más recomendable a nivel procesal y el menos costoso. Por último, está la fase declarativa, esta puede ser según la cuantía, verbal u ordinaria.
En el procedimiento extrajudicial, es decir, un cobro amistoso de la deuda es recomendable que esta no pase de 2.000 euros para no tener que pagar la tasa judicial. El presidente de la comunidad de propietarios debe enviar una carta al deudor expresándole que tiene una deuda acumulada y brindándole un lapso para cancelarla. Si el deudor no hace ningún abono o no cancela el monto total de la deuda, entonces se vuelve a hacer otro aviso en aras de evitar el proceso judicial, pero si aun así este no paga el monto total de la deuda, el presidente de la comunidad llamará a una reunión de vecinos.
En esta reunión se planteará el caso del vecino deudor y se propondrá la posibilidad de llevarlo a un proceso judicial, allí mismo se hará la liquidación de la deuda, de manera que se autorice al presidente de la comunidad o al administrador para hacer el reclamo judicialmente. Finiquitado este paso, el presidente debe enviar un burofax con el requerimiento de pago y el vecino deudor deberá pagar en 3 días, en caso contrario, el secretario de la comunidad debe emitir un certificado liquidando la deuda y el impago por parte del moroso.
Procedimiento judicial monitorio y declarativo
Es un mecanismo que no necesariamente debe hacerse con un abogado o con un procurador, esta se interpone por ante el juzgado competente, es decir, el tribunal de primera instancia ubicado en el domicilio del deudor, el juzgado notifica a la comunidad que se ha admitido el trámite y si no hay que subsanar nada, entonces este procederá a requerir el pago de la deuda en un lapso de 20 días hábiles. llegados a este punto se debe tomar en cuenta que puede ocurrir 3 casos diferentes y ahí estaremos en presencia de la fase declarativa por cuantía, verbal u ordinaria.
- Que el deudor realice el pago: Una vez realizado el pago, el procedimiento culmina y se archiva en el expediente correspondiente.
- El moroso no se opone al requerimiento, pero tampoco hace el pago: Se insiste con el cobro mediante el decreto que el juzgado notifique, para esto no es imperativo la intervención de un procurador o abogado.
- Oposición al requerimiento: El moroso puede oponerse siempre y cuando lo haga en un plazo de 20 días hábiles, en este caso hay que tomar en cuenta la cuantía, si la deuda no pasa de 6.000 Euros el procedimiento a seguir es verbal, en cambio, si pasa de los 6.000 Euros entonces hay que comenzar un trámite por el procedimiento ordinario y se interpone la demanda en un mes. En ambos casos el procedimiento termina por sentencia definitivamente firme.
Si el deudor se opone a pagar la cantidad requerida, la comunidad de propietarios puede exigir el embargo preventivo de los bienes del moroso a fin de garantizar la cantidad que se reclama mediante aquellos objetos muebles y, además, pagar los gastos por intereses y costas generadas en el proceso judicial.
¿Es necesaria la representación judicial?
Cómo se mencionó con anterioridad, si la cuota total de la deuda no pasa de 2.000 Euros, no hay necesidad de acudir con un abogado, sin embargo, cuando la deuda sobrepasa este monto, es obligatorio que la comunidad esté representada por un abogado o procurador.
Plazos para reclamar todas aquellas deudas atrasadas
A pesar de que la ley establece que la reclamación por deudas atrasadas prescribe a los 15 años, existen una serie de excepciones que se deben tomar en cuenta:
- Al tratarse de una obligación cuyo pago es totalmente periódico, el lapso de prescripción es de 5 años.
- En caso de tratarse de deudas por gastos y situaciones extraordinarias, el plazo es de 15 años, si las cuotas son comunes entonces el reclamo prescribe a los 5 años.
Responsabilidad de los nuevos propietarios
La persona que adquiera un bien inmueble en comunidad de propietarios será responsable del pago de las deudas del anterior propietario. Se toma en cuenta la fecha de compra-venta y de la jurisprudencia cuando se trate de casos de ejecución judicial.
