Las personas que viven en un edificio deben respetar no solo los convenios sociales, sino toda normativa que controle lo relativo al inmueble: su limpieza, mantenimiento, y hasta las modificaciones internas y externas que pueda resistir. Y es que, al comprar o alquilar un piso, su propietario tiene que cumplir con una serie de exigencias y leyes que fueron instauradas para regular la convivencia en conjuntos habitacionales donde existen zonas compartidas.
En consecuencia, lo que un vecino haga en su propiedad afecta a los demás, por lo tanto, los estatutos de un condominio tienen por rigor detallar la actuación de los propietarios para que ésta no perjudique los derechos ajenos. Así pues, se vela por la armoniosa relación entre dueños de fincas, de tal manera que la experiencia de vivir en un edificio se haga satisfactoria para todos en conjunto.
Cabe mencionar que uno de los derechos de los propietarios de viviendas consiste en ciertas prácticas que tienen por finalidad mejorar el aspecto o funcionamiento de sus espacios personales. De esta forma, es usual que los propietarios deseen hacer modificaciones a sus hogares para sacar el mayor provecho al espacio físico. No obstante, como se señala en líneas anteriores, todo cuanto se haga en un edificio es competencia de la comunidad de vecinos.
Por lo tanto, si un propietario quiere construir o instalar algo en su apartamento debe contar con el permiso de los responsables directos del conjunto vecinal. A esa licencia se le conoce como consentimiento. Un consentimiento es un permiso o condescendencia que se le otorga a alguien para que realice, sin obstáculos, alguna acción. En términos legales existen dos tipos de esta forma de autorización: la expresa y la tácita.
Con respecto a lo anterior, un consentimiento expreso es cuando éste se manifiesta verbalmente, quiere decir: oral, escrito o mediante signos comunicativos inequívocos. Mientras que, un consentimiento tácito resulta de hechos o de actos que lo presuponen o que insten a presumirlo. Generalmente, en comunidades de vecinos esto significa que un propietario tiene por intención realizar alguna remodelación en su vivienda y para ello precisa contar con la aceptación de la junta general de dueños de finca.
¿Cuándo se genera un consentimiento tácito en las Comunidades de Propietarios?
Esto no es fácil de dilucidar, pero existe una característica que puede dar indicio de que este tipo de permiso fue activado por los responsables de un condominio y esa es: el silencio. Por ende, cuando un propietario realiza alguna remodelación a su vivienda y los administradores de finca no detienen la obra con alguna notificación verbal, entonces la persona puede asumir que cuenta con el consentimiento para actuar.
Lo anterior está avalado por la Ley de Propiedad Horizontal, la cual no establece tiempo y tampoco requisitos que determinen la concurrencia de un consentimiento tácito ante instalaciones, reconstrucciones o remodelaciones sobre elementos comunes. Sin embargo, se considera oportuno recurrir a la opinión doctrinal y jurisprudencial para obtener un respuesta más clara, es decir, se aconseja acudir a los dictámenes que sobre este asunto ha hecho el Tribunal Supremo.
El TS ha declarado que el silencio, tal como lo indica la LPH, frente a una acción no permitida sobre elementos comunes puede consentir un permiso tácito y respaldar actuaciones contrarias a la legislación interna (estatutos) por la no actuación expresa de una junta de propietarios. Además, garantiza que este permiso se activa cuando: la comunidad conoce de la obra y su actitud es pasiva, transcurre un periodo prolongado, hay evidencias de consentimiento y posible retraso desleal en el ejercicio de acciones.
Por otra parte, el mismo organismo considera una autorización tácita cuando la obra realizada no contraría los intereses de la comunidad de propietarios o, incluso, la beneficia. Es importante destacar que, en cuanto al periodo mínimo de silencio, el tribunal contempla, por ejemplo, que sí existe consentimiento tácito luego de ocho años desde la instalación de una chimenea y seis años desde el cierre de una terraza. Pero, no existe esta clase de permiso pasados cinco años desde la instalación de un tejado y cinco años desde el cierre de una terraza.
En resumen, determinar la existencia de un permiso tácito es una labor poco específica que concluye en resultados imprecisos, es por ello que, para evitar esta fluctuación de criterio, se les recomienda a los propietarios que comuniquen sus intenciones de remodelar o instalar, ya sea dentro de la vivienda o en una zona común, ante la junta de vecinos, para que ésta otorgue un consentimiento, preferiblemente, de tipo expreso.
